מה הם 3 הדברים שעו"ד מקרקעין חייב לבדוק עבורכם בעסקאות נדל"ן?
האם המוכר הוא בעל הנכס או בעל זכות למכור אותו.
התאמת הנכס לרישומים, (היתר ותבוכנית בניין עיר).
תוכניות החלות על הנכס וסביבתו, (שלהם השפענ נכרת על מחיר הנכס).
רכישת נכס הוא אחד הצעדים הכלכליים המשמעותיים בחייכם. ההחלטה על רכישת דירה למגורים או נכס להשקעה, מלווה בלבטים רבים וקבלת החלטות שיש להן השפעה כלכלית משמעותית לשנים רבות. תהליך רכישה של נכס הוא ארוך, קשה וטומן בחובו סכנות שהאזרח הפשוט אינו מודע להן. בלא מעט מקרים, אנו מוצאים את עצמנו כאזרחים שומרי חוק תחת כתב אישום פלילי על סגירת מרפסת, בנייה לא חוקית ועוד.
לכן, חייבים להעזר בו בבעלי מקצוע מומחים בתחומם כמו עו"ד מקרקעין ו/או אדריכל לבדיקת הנכס.
1. האם המוכר הוא בעל הנכס או בעל זכויות למכור אותו?
השלב הראשון בבדיקה שיבצע עבורכם עו"ד מקרקעין הוא בדיקת בעלות. בבדיקה זו חובה על עורך הדין לבדוק האם בעל הנכס המציג אותו למכירה, הוא אכן הבעליםהרשום? ואם לאו, האם המציג פועל ברשות ובהיתר הבעלים? האם הוא יורש ואם קיימים יורשים נוספים או בעלי זכויות בנכס?
עבירות פלילות, הגדלת ארנונה, דרישות תשלום - מה כדאי לדעת ולתכנן? חשוב לדעת שעבירות תכנון ובנייה הן עבירות פליליות. כתב אישום והרשעה על ביצוע חריגות בנייה מוביל להרשעה ורישום פלילי.
לא אחת נתקלתי במקרים, בהם תוספת בנייה או חלקים מנכס הוצגו לרוכש כחלק מהנכסובבדיקות התכנוניות שביצעתי התברר, כי השימוש המותר אינו תואם את מה שהציגו המוכרים בפני הרוכש, והוא רשום כמחסן או מקלט ולא כחלק מהדירה.
לאחרונה, טיפלנו במקרה של דירה ששינתה בעלים (נמכרה) כחלק מפרוייקט תמ"א 38. מכירות הדירות והחלפת הבעלים בוצעו, אולם מבצעי העסקה שכחו "להוציא" את הבעלים המקורי מרישום הבעלות על היחידה הרישומית (חלק מתהליך התמ"א). הבעלים המקורי והרוכשים, נתבעים עכשיו ע"י נושה כי הקבלן פשט את הרגל. עורך דין מקרקעין חייב לבצע את הבדיקות הללו, זה חלק מתפקידו ועליכם לדעת לדרוש זאת.
2. התאמת הנכס לרישומים (היתר ותכנית בניין עיר) – הגדלת ארנונה, עבירות פלילות ותשלומים שחובה לדעת עליהם. הבדיקה השניה אותה חייבים לבצע בעסקת מקרקעין היא התאמת הנכס לרישומים.אי התאמה גוררת דרישות הגדלת ארנונה מגופי עירייה ורשויות נוספות.
לאחר רכישת נכס, הרוכשים עלולים למצוא את עצמם נדרשים לתשלומים מגופי הרשות המקומית השונים, שיידרשו תשלומים רבים כגון הגדלת ארנונה מים והיטלי פיתוח, תתכן אף דרישה לתשלום בדיעבד עד 7 שנים לאחור מיום הדרישה בתוספת הצמדה וריבית וכן הגדלת תשלום הארנונה השוטפת מאותו יום ואילך.
מהן דרישות שלום שחובה לדעת עליהן ולהערך בהתאם?לאחר רכישת נכס עלולות להגיע לקונים דרישות תשלום לאגרות והיטלים וכן להיטל השבחה.
במקרים כאלו, מעבר לאישום הפלילי, הדרישות הכספיות יכולות לעלות כדי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪, ואתם כרוכשי נכס עלולים למצוא את עצמכם מסובכים בחובות כלכליים לא מתוכננים.
מתווכים הנם בעלי מקצוע בתחום התיווך אולם אינם אדריכלים ואינם עורכי דין ולכן אינם אמורים לתת כל ייעוץ בתחומים האלה ובוודאי לא הסכמים שנמצאים באינטרנט.עורך דין נדל"ן מקצועי המטפל לכם בעסקה, יציג בפניכם את כל ההיטלים והתשלומים הנדרשים מכם בעת בדיקה וחתימת החוזה ובמידת הצורך יסתייע באדריכל, כדי שתוכלו לתכנן את רכישת הנכס כראוי מבעוד מועד, ולא להיות מופתעים לאחר הרכישה.
3. תוכניות החלות על הנכס וסביבתו (שלהן השפעה ניכרת על מחיר הנכס).
הבדיקה השלישית שחייבת להתבצע בעסקאות נדל"ן היא בדיקת התכניות הכלליות לנכס ולסביבתו.
מה צריך לבדוק ולשים לב?
האם מתוכננת הפקעה בנכס שתשפיע על יתרת הקרקע הנרכשת וגודל הבנייה בשטח.
האם הנכס כחלק מבנין מתוננים להליך של תמ"א 38 או תוכנית פינוי בינוי שמשמעותם אגרות והיטלים.
האם תוכנית סביבתית כוללת פיתוח, סלילת דרך ראשית שתפגע בשווי הנכס? האם קיימות תוכניות פיתוח שיטליו על בעלי הנכסים השתתפות בהיטלים שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים.
בדיקות ראשוניות אלה של התאמת הנכס לייעודו ולהיתר שניתן לו הם חובה ואסור לוותר עליהן. ביהמ"ש קבע במספר מקרים כי עו"ד שעורך הסכם רכש לדירה אינו יכול לפטור את עצמו מהחובה לבצע בדיקות ראשוניות של התאמת הנכס להיתר ולייעוד וכי המשפט "ידוע לקונה כי עו"ד אינו מבצע בדיקות אלה ולא תתקבל כל טענה כנגד ע"י הקונה".עומדים לרכוש נכס, דירה למגורים או שטח מסחרי?
חשוב להערך מראש לכל התסריטים האפשריים, ולתת לעורך דין מקצועי מטעמכם לבצע את הבדיקות הראשוניות.
לקביעת פגישת ייעוץ מלאו פרטים בטופס או התקשרו עכשיו 03-544-7788
Kommentare